LOS DERECHOS REALES Y LA MADRE QUE…por Juan Manzanares. Abogado.

En derecho civil se denominan derechos reales a los derechos subjetivos que tienen por objeto cosas. En otras palabras, ¿qué cosas son mías?
Seguramente, alguna vez, has escuchado a abogados, notarios u otros profesionales del derecho hablar de “derechos reales”, “nuda propiedad”, “usufructo”, etc., o términos en latín como “res”, “dominium”, “erga omnes”, etc. Ello es debido a que nuestro derecho civil es heredero del derecho romano y, gracias a ello, nos dejó instituciones y fórmulas jurídicas útiles que nacieron hace más de dos mil años.
Aunque esos términos del viejo latín nos parezcan anticuados o inservibles, no es cierto, porque cada uno de ellos nos indica con exactitud, por ejemplo, si una casa nos pertenece plenamente o no; si tiene servidumbres, cargas, etc.
Tradicionalmente, en derecho civil, se ha distinguido entre derechos reales (sobre las cosas) y derechos personales (o de crédito u obligación entre las personas). O sea, ¿qué debo y qué me deben?
Guía rápida para entender los derechos reales
1. El derecho real: Es el nexo o enlace que te une con la cosa directamente (sin intermediarios). La palabra real en castellano proviene del latín res (cosa), y significa que tiene existencia real y efectiva. Eres el “señor”, porque tienes el dominio sobre la cosa (dominium). Por ejemplo, si lo tienes sobre un vehículo nadie tiene que autorizarte para usarlo, porque tu poder sobre esa cosa es directo e inmediato y frente a todos (erga omnes). 2. Los dos “superpoderes” que tenemos los titulares de derechos reales
De las facultades antedichas (poder inmediato y protección frente a todos) se derivan dos características muy poderosas:
– La preferencia y
– La reipersecutoriedad

La preferencia se fundamenta en el principio registral “prior tempore potior iure” (primero en el tiempo mejor en el derecho). Por éste, el que primero inscribe su título en el Registro de la Propiedad tiene preferencia sobre otros que lleguen posteriormente (el tiempo es oro), independientemente de la fecha de firma del documento sobre la cosa.
Por el segundo, la reipersecutoriedad, se faculta al titular del dominio para perseguir la cosa frente a cualquiera que perturbe su derecho real correspondiente, incluso frente a los terceros adquirentes de la cosa. 3. Clases de derechos reales*
Podemos distinguir entre derechos reales típicos y atípicos.
Derechos reales típicos. Pueden clasificarse en:
Derechos reales provisionales: los diferentes tipos de posesión.
Derechos reales firmes:
a.1 La plena propiedad (nuda propiedad + usufructo)
a.2 Propiedad gravada, dependiendo del gravamen o derecho limitado que recaiga sobre la cosa. Por ejemplo, la hipoteca.
b) Derechos reales no plenos: el dominio fraccionado en distintos titulares (partes indivisas) con las mismas o distintas facultades, según se establezca.
A su vez, estos derechos reales limitados pueden dividirse en:
De goce o disfrute: por ejemplo, el usufructo.
De adquisición: tanteo y retracto. Por ejemplo, el que tiene el arrendatario de finca rústica o vivienda en el caso de la venta de la misma por el propietario.
De garantía: por ejemplo, la hipoteca.
Derechos reales atípicos. En el derecho español rige el sistema de número abierto, debido a que caben pactos que alteren el contenido típico del derecho de propiedad (léase art. 1255 Cc), por lo que cabe inventar nuevos derechos reales.
«Domus propria, domus optima»
(La propia casa, la mejor casa)